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2020年中国房地产行业融资总结

2021-08-18 0
分类: 供应链

2020年,中国房地产行业资金监管整体从严从紧,银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险,房企融资压力不减。与此同时,三道红线出台对行业发展将产生深远影响,房企应控制负债水平,优化债务结构,强化融资能力,推动高质量发展。

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2020年,中国房地产行业资金监管整体从严从紧,银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险,房企融资压力不减。与此同时,三道红线出台对行业发展将产生深远影响,房企应控制负债水平,优化债务结构,强化融资能力,推动高质量发展。

01 总体情况:到位资金增速逐月上升,按揭贷款及自筹资金占比提升

2020年中国房地产行业融资总结

1-11月,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1-10月提高1.1个百分点,自2月起房地产开发到位资金同比增速稳步提升。单月来看,受上半年流动性充裕等因素影响,6月房地产开发企业到位资金超两万亿元,达20691亿元,同比增长13.2%。

个人按揭贷款及自筹资金占比同比提升,定金及预收款、国内贷款占比同比下降。1-11月,受全国商品房销售额稳步增长影响,个人按揭贷款占比达15.8%,同比增长0.6个百分点,同时,房企积极通过自筹解决资金问题,自筹资金占比33.1%,同比增长0.4个百分点。相应地,定金及预收款、国内贷款占比小幅下降,两者占比分别为33.5%、14.2%,同比分别下降0.4、0.2个百分点。

02 融资规模:信用债发行规模超六千亿,海外债规模明显下降

2020年中国房地产行业融资总结

上半年,受疫情因素影响,中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,三道红线监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

2020年中国房地产行业融资总结

房地产行业信用债发行规模超六千亿,海外债规模同比明显下降,信托融资规模同比小幅下降。2020年,房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元,同比增长16.6%,其中,公司债发行规模2781.2亿元,同比下降2.4%,短期融资券发行规模为1301.6亿元,同比增长40.7%,中期票据发行规模为1391.9亿元,同比增长97.2%;海外债券发行规模为4507.1亿元,同比下降21.4%。据用益信托网统计,2020年,投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元,同比下降10.9%。

03 融资成本:融资成本小幅下降,龙头房企融资优势明显

2020年中国房地产行业融资总结

债券总体融资成本小幅下降。2020年,房地产行业信用债融资成本为4.51%,同比下降0.83个百分点,海外债融资成本为8.32%,同比下降0.52个百分点。在金融严监管的背景下,财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。千亿以上企业债券发行规模占比较高,其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%,在融资成本方面,千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下,而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。

2020年,龙头房企成功发行多笔低成本债券,如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下,龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下,企业融资优势明显。

04 融资创新:房地产ABS发行规模小幅增长,供应链ABS成为主流

2020年中国房地产行业融资总结

2020年,房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元,同比增长8.4%。其中,供应链ABS发行规模共计1846.7亿元,同比增长18.0%,在房地产ABS发行总规模中占比59.1%,较2019年提升4.8个百分点。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高,因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。ABS能够盘活房企存量资产,增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率,三道红线后,ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。

05 资金风险:偿债高峰已至,房企应量入为出防范资金风险

2020年中国房地产行业融资总结

2021-2023年,房地产行业债券需偿还规模保持高位,房企面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松,房企通过发行公司债等手段进行扩张;2017年,随着国内融资渠道的收紧,房企纷纷发行海外债券进行融资;目前,大部分债券逐步进入还款期。2021年,包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。

结语:

展望2021年,“三道红线”之下,房地产融资监管持续趋紧,融资增速将有所放缓,同时,房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低,业绩增速或将进一步放缓。

未来,面对“三道红线”,房地产企业更需锻造自身内功:在投资方面,应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资,有利于销售去化,通过合作拿地来控制风险,缓解资金压力;在经营方面,注重对产品与服务的精心打造,适时升级产品,同时,构建线上线下营销闭环,提升营销效率;在融资方面,企业应加大股权类融资,提升所有者权益,进行类REITs融资。

 

文章来源:中指研究院

编辑:云朵匠 | 数商云(微信ID:shushangyun_com)

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