一、房地产行业现状
正如大家所见，中国房地产行业经历了二十多年的高速发展，已从“增量时代”进入到“存量时代”。近年来，政府对房地产行业的调控政策密集出台，虽自今年4月份以来，行业政策出现松绑趋势，但坚持“房住不炒”，维持“三稳”仍是当前政策的主基调。
相关政策回顾：在融资端，国家出台三道红线政策，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率<70%、净资产负债率<100%、现金短债比>1倍，并规定达标指标数量与贷款额度紧密关联；
在银行端，国家出台地产贷款集中度管理政策，限制地产贷款、个人住房贷款占比上限；在信贷端，北京、上海及深圳等多地严查经营贷、消费贷违规流入楼市，银行机构采取终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施；
在房价端，全国通过行政手段限制新房价格涨幅，一线城市及热点二线城市推出二手房指导价格，指导价跟银行贷款挂钩；
在土地端，22个热点城市实行土地供应“两集中”，土地出让由“零售”转为“批发”。一系列的调控政策使房地产企业面临着巨大的资金压力。
在同时受到新冠疫情与政策的双重影响下，加上土地供给量不足、高地价挤占利润空间，房企的流动性压力增加，拿地规模下降。2022年开年，全国经营性土地供应总建筑面积仅为9485万平方米，环比下降39%。在土地供应量下降的同时，土地成交的规模也出现环比大幅减少。
紧缩政策导致开发商投资现金回收期拉长，交付压力持续上升。企业即使拿地，也选择缓开工保施工的经营策略，土地出让建筑面积同比增速在持续放缓直至负增长，市场下行。同时房地产市场竞争日益激烈，各类成本居高不下，房企盈利空间被进一步压缩。
另，继中央强调智能化综合性数字信息基础设施建设以来，国家相继出台了《关于推动城乡建设绿色发展的意见》、《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》等一系列政策及举措，数字赋能、绿色发展的时代趋势正迎面而来。
在政策调控、行业监管、利润空间下滑及时代发展新要求的背景下，房地产行业传统的高周转模式已难以持续，如何降低企业经营风险，实现可持续发展成为房地产企业面临的新挑战，而数字化转型无疑成为房地产企业提升竞争力的核心动力，谁能率先成功实现数字化转型，谁就有可能在未来的发展和竞争中占据制高点和主动权。房地产行业数字化、智慧化转型势在必行。
二、房地产行业数字化转型发展路径
房地产行业数字化转型是指房地产企业通过利用云计算、大数据、物联网、人工智能、AR/VR、5G、BIM、区块链等数字化技术与房地产行业各种业务场景结合，对企业的战略、产品、运营、管理、 生产、营销等方面进行系统性流程再造、资源整合及业务重构，最终实现降本增效、模式创新、智能决策和业务增长。
在当前房地产行业利润空间下滑的背景下，向管理要利润、向管理要效益成为房地产企业重中之重的任务。房地产行业项目建设周期长、投资大、专业多、内外部协同要求高、产品的标准化程度低，这就更需要房地产企业具备高度精细化的管理能力。以不断提升的精细化管理来牵引企业的组织能力、资源统筹能力、运营能力、产品竞争能力、客户服务能力、经营风险的防范能力以及盈利能力的提升。数字化转型为精细化管理提供了基础设施和平台，是精细化管理的必经之路。
数字化转型同时也是技术与商业模式的一种深度融合，可以为企业创造新的、差异化的价值，带来新的收入来源、新的产品和服务、新的商业模式。数字化转型的最终结果是商业模式的变革。
实现数字化转型的路径可分为三个阶段：信息化阶段、在线化阶段和智能化阶段。
一、信息化从发展历程上来看又大致经历了两个阶段：一是在财务软件基础上推出的涉及客户关系管理、项目管理等核心业务的传统软件管理阶段；二是围绕系统整合展开的集成性ERP软件管理阶段。
财务管理本身规范统一，有国家和行业统一的规范标准，因此财务实现数字化转型成为房地产企业的首选路径。通过对科目、指标的标准化，以及分解核心财务指标并延伸到业务领域，打通业务系统与财务系统数据，最终实现业财的连接和融合。以ERP为基础的IT基础设施帮助企业实现内部管理的信息化，有了信息化管理的加持，企业的经营管理水平能够得到有效提升，企业的组织管控、内部协同及业务决策能够得到有效保证。
二、在线化即在信息化的基础上，实现业务场景的在线化，包括内部经营管理在线化，以及直接与客户和供应商交互在线化。在线化打破了以往的线下服务场景，通过在线连接实时交互提升内外部协同效率，积累业务数据，并创新服务模式。比如，房地产售楼部的咨询在线化，通过APP、公众号、小程序就可以实现与客户的在线触达，也可以实时与线上的客户进行沟通，提高房企的服务效率。
三、智能化，即向着全产业链、供应链渗透的全面云化、智能化阶段。基于信息化和在线化的数据沉淀，以数据驱动业务决策。信息化和在线化主要还是由人根据经验做决策，数据做辅助参考。智能化则是随着内外部业务数据的大量积累和接入，由数据驱动做决策。
例如，在拿地和项目定位阶段，传统方式依赖人的经验，在搜集项目相关外部数据的基础上做决策。而基于数字化系统积累的大量历史数据，包括投资、产品定位设计、成本和销售数据，再辅以地理数据、人口数据、市场行情等外部数据，就可以建立一套智能的项目投资和产品定位决策模型。在决策时，输入项目相关数据，数字化系统根据数据模型直接给出投资决策，避免单纯依靠经验决策的不确定性风险。
三、房地产行业数字化发展现状
一、我国房地产行业的数字化水平仍处于初级阶段
虽然经过十多年的发展，进行数字化转型的房地产企业也不断增多，但是目前我国房地产行业的数字化水平仍处于初级阶段，仍具有较大提升空间。
据华经产业研究院提供的数据显示，截至2019年中国房地产产业链软件解决方案渗透率达0.1%，远低于美国市场的1.55%，可挖掘潜力巨大。
市场的增速不高，据艾瑞咨询发布的《2022年中国房地产数字化转型研究报告》显示，截止2021年我国房地产数字化的市场规模约为100亿元，同比增长7.2%；预计到2024年该市场规模将会达到116亿元，年复合增长率预计在4.9%。市场的增速并不算高，但这并不影响行业长期向好的发展态势。
二、头部房地产开发商企业领跑数字化转型
房地产开发商在数字化进程中已经走在了行业前端，行业内其他主体仍在观望；头部房企的数字化开始较早且进程较快，基本断层式领先于中腰部企业。
很多优秀房地产开发商企业已通过搭建数据化运营体系实现了预测经营风险、溯源经营问题、追踪经营纠偏、兑现经营目标，对企业稳健经营和敏捷式管理形成了有力支撑。
例如：万科、龙湖、融创、旭辉、时代中国、建发、卓越等企业基本构建了财务共享、预算管理、项目经营管理平台等业财融合的数字化系统，实现了战略到财务再到业务的自上而下的战略一体化闭环管理；数据自下而上，从业务到财务再到战略的数据归集和分析，为房地产企业战略落地提供了强有力的管理工具支持。
三、内建外采的数字化建设模式
企业在数字化建设的过程中，通常会采取自主数字化和外部采购的方式。
自主数字化模式即企业的数字化团队及数字化业务是由内部孵化的模式。综合实力较强的头部房企将数字化业务提升到战略高度，并加大对数字化的投入和重视，当内部数字化团队有能力将其研究成果赋能于传统地产业务时，即将其成立为科技子公司，在不断增强自身数字化业务的同时也进军开拓外部市场。另外也有企业是以控股科技企业的方式来增强自身的数字化建设。
外部采购模式即向外部的数字化厂商采购产品和服务。从供给端来说，围绕不同客户的不同需求，衍生出了垂直化和综合性的数字化厂商。针对中小房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向头部大型房企的产品则会更加讲究能力集成以及可扩展性。各家企业根据自身的业务特点和管理能力，采用不同的建设路径和建设方法，分步推进，逐步完善，最终达到理想的数字化应用效果。
四、房地产行业数字化建程中面临的挑战
一、数字化是个长期的建设过程，房地产企业需要有战略定力。
数字化是一项较为庞大的工程，会涉及很多系统的融合和数据的对接，需要企业以长期主义视角来系统规划，做好顶层设计和产品选型，之后分步建设，逐步的健全和完善。避免换一任CIO就要换一套系统，永远在搞基建的路上。
二、数据治理和整合，建立行业数据标准
在数字化建设过程中，不可避免的会遇到数据不完整、数据不统一、数据不共享及数据价值没有充分挖掘等问题。房地产企业一方面需要进行数据治理，夯实数据基础，建立数据分析和应用的场景，以及实时可视的数据看板。
另一方面，还需要整合内外部多维数据，在投资端、成本端，营销端构建大数据应用场景，实现业务运营的数字化及分析决策的智能化。未来房地产企业将通过建立主数据标准、经营指标标准、积累数据资产，实现数据的更广泛的应用。
目前房地产数字化缺乏统一的行业标准，导致各企业在数字化转型中投入多，收效微。数字化建设过程中的诸多弯路、踩坑似乎每家都要经历一遍，因此，迫切需要房地产开发商与专业的数字化服务商通力合作，共同建立起行业标准，对基础建设形成统一的解决方案、形成标准的数字化平台，让行业规范化。在基础平台上再根据各家业务和管理特点进行个性化和本地化，大家共同推动房地产行业的数字化落地。
三、打通信息孤岛，建立统一的数字化基底
对于房地产企业而言，规模越大管理的复杂程度就越高，协同的资源就会越多，放射到数字化的基底，其复杂程度就会更大。而在数字化的过程中，往往会出现各单位组织由于分工不同、专业不同、角色不同，所选用的信息化工具也是多种多样，各自建立起的孤立的数据体系之间也往往无法形成业务关联，成为一个个的数据孤岛。这种传统的以专业协同为视角，以流程为牵引的管理模式已无法支撑企业经营管理的需要。
在数字经济时代，企业必须以经营视角，以数字化管理模式打破各专业壁垒，打通数据流、信息流和业务流，建立一套科学的数字化的经营管理体系。打通信息孤岛，建立统一的数字化基底是企业数字化转型的必要的前提和基础。
总的来看，中国房地产数字化虽在短期之内仍有波动，但不会改变房地产数字化市场长期向好的大趋势。据华经产业研究院提供的数据显示，预计到2024年国内房地产产业链软件解决方案市场规模将会达到954亿元，年复合增长率达到28.2%，有望保持高速增长。在数字经济的浪潮下，房地产企业迎来了新的发展机遇，房地产行业拥抱数字化已经成为大势所趋。
文章来源：北大纵横 作者：高瑕
编辑：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
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