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新形势下工程管理的发展趋势

2020-10-14 1888
分类: 电商动态

工程管理在整个项目开发周期中历时最长,但处于整个链条的末端;传统的工程管理是“两耳不闻窗外事”,固守红线以内,红线以外“事不关己高高挂起”;但在当前严峻而复杂形势下的工程管理,方向和出路在哪里?当前的工程管理体系又该如何进行持续性的优化和改善?

随着房企追求规模、资金快周转,寡头效应愈发突出,工程在城市创卫、环保、扬尘、原材等因素影响下,成本逐步增高,有效工期不能保证,一系列违约、交付即维权等问题扑面而来,从而造成了房企的品牌、口碑下滑。

而今,地产人发现行业口号变了,“有品质的高速增长”成为主流!对仍处于上升期的大多数房企来说,如何让品质提升跟上规模增长?是当前各大房企共同面临的难题!

工程管理在整个项目开发周期中历时最长,但处于整个链条的末端;传统的工程管理是“两耳不闻窗外事”,固守红线以内,红线以外“事不关己高高挂起”;但在当前严峻而复杂形势下的工程管理,方向和出路在哪里?当前的工程管理体系又该如何进行持续性的优化和改善?

01管理前置,减少不确定因素

工程介入可研环节,重点做好项目信息收集和风险排查;

1.调研项目及周边的环境。收集影响进度、品质的有利和不利因素;了解项目所在区域的行政管理政策,充分研究项目及周边的地形、地质地貌、道路、市政配套管网等情况;

2.评估意向规划方案。介入前期规划和策划,协助项目做好准确定位,评估工程施工的可行性、经济性,尤其是高程体系、土方平衡(开挖)方案、基础结构形式;

3.风险排查。摸排拆迁、清表难度,地块内是否有钉子户、坟墓、暗渠、高压电缆、军事光缆等,还要充分了解永久、临时市政水电气暖的报批报装流程;同时还要兼顾建造标准、验收标准、工期调查等;

工程串联各条线,实现各条线交圈、横向、纵向协同;

 1.根据项目的经营目标,建立以财务指标为核心的大运营管理体系,倒逼工程;以工程为主线,串联各条线,制定各自目标计划;

2.横向以工程和运营等部门为主成立专门的计划督导小组,以专题会、微信群、日报等形式统筹各职能,协调解决每一个关键节点,确保目标达成;纵向通过项目启动会、运营停止点、沙盘推演、工程条线策划等形式协同各部门;同时建立考核奖罚机制,为工程推进做好支撑和服务;

工程、客服、物业管理前置,对设计把关;

1.工程在集团标准的基础上,工法工艺属地化。根据实践经验提炼出新的工艺工法,经审批通过更新到当地的标准体系里面,在项目上推广;

2.客服、物业与设计交圈。在设计开始之前,客服、物业根据项目的定位和经营目标,结合用户需求,将任务书反馈给设计部;在日常管理中,客服、物业部门不仅收集客户的反馈,也要总结管理经验,挖掘业主的诉求,把这些需求转换成设计要点。

类似的问题不断总结归纳,转化为一套标准化文件;在概念设计、图纸设计、审图各阶段、层层把关,一项项筛查,过滤问题;通过建立标准的反馈跟踪机制,把问题解决掉,规避后期风险。

02抓关键点,助力投资回款

公关外围关系、提供清爽环境

快速梳理项目所在地的政府各职能及村镇关系,细致全面的了解办事流程,特别是一些“潜规则”要吃透;建立精准的关系指引图,进行有效的沟通,为项目的顺利推进提供良好的环境;

关注第一次,创造条件动起来

拿到一块地,我们总是因为规划、因为报建、因为控尘治理,总是在折腾,一再被拒绝。现场也因为各种的原因,无动于衷;致使时间白白浪费,白银哗哗流。这时候,工程要有破局思维,要先动起来,要关注第一次:第一次进场踏勘、第一次清表等,没有条件,也要创造条件动起来,要有永远不知疲倦的为下一道工序创造最有利条件的心态,为后续的开工扫清一切障碍;

工程纵向延申,兼顾进度和营销

根据经营目标倒推预售节点,确定开工日期和展示区开放日期;工程配合营销,确定首开区、售楼部、展示区及样板间、方案和地址,创造一切条件保质保量的去赶工,尽早达到开盘条件;提炼工程亮点,在建过程中定期组织工地开放,实现口碑相传。

和营销一起关注市场,控制进度,做到供销平衡,并充分利用供应商资源,全民营销,助力回款。

03过程控制,提质增效

流水穿插、紧抓质量

前期做好策划,采用功效分析的方法,确定每个工作面的人材机的数量,固化推进,适当调整。从土方施工开始到后期的室外管网、市政园林,横向合理分段交场,穿插流水,紧密搭接;竖向各工序合理穿插,采用五天一层,主楼先起,多次回头,肢解工期的策略,减少各分项窝工现象;从而达到总体工期缩短,关键分项工期加长;同时在质量上采用滚动图纸会审、首层拆模分析改进、浇筑前后两张表,样板先行、点评、重要设备材料驻场监造、进场破坏性实验、进度款与第三方检测挂钩等一系列举措,对结构尺寸,渗漏、空鼓开裂等通病重点防治,管理动作数据化,数据信息化,系统的促进质量提升;

新形势下工程管理的发展趋势

工艺革新、提质增效

采用铝模、高精度地面、高精砌块等高精度工艺,突破传统工艺带来的误差,同时减少一些非必要工艺,再加上一些优化设计,如:全现浇外墙、CL体系、带水房间随主体一次成型等;这些工艺不仅缩短了施工工期,降低了用工量,且能规避传统施工的一些质量通病;例如渗漏问题,应用全砼外墙工艺之后,风险检出率降低了12%左右;另外采用装配式施工方式,装配式目前包括装配式装修和预制;装修包括高精度结构地面+薄贴砖、公区挂墙板、集成厨房、集成卫浴等;预制包括预制楼梯及梯段隔板、叠合楼板、凸窗、阳台、、pc外墙、园建pc构件等等;构件先在工厂生产加工,再运到现场进行拼装,简化现场工序,达到缩短工期的效果。

新形势下工程管理的发展趋势

04管理体系持续优化升级

建筑是高度属地化的产品,每个项目的建设过程都不可能100%标准化;但毫无疑问,标准化是稳质量、提效率的关键手段;具体解决办法是管理标准化并持续性升级优化。

组织保证

1.做精头部,总部制度优化、技术标准化、管理工具制定;整合资源,管理办法和过程管理齐头并进,实施可视化智能管理;

2.做强腰部,区域或城市公司定期召开质量管理会;检查和帮扶项目,对项目工程管理人员进行培训技术交底及考试;

3.做实腰部,各项目根据情况,修订标准转化为适合项目的管理,强有力的执行;

新形势下工程管理的发展趋势

“课件式”管控

项目管理依据工程建造过程中常见的问题,制定一套涵盖从风险预控,到常见问题汇总及控制点,再到结果查验的操作指南,指导一线管理者对工程进行完整的管控;

项目全过程划分多个关键管理动作,每一个动作必须输出成果文件,进行精细化管理;比如:启动会模板、工程策划文件、主体施工关键点控制、砌体粉刷样板点评、精装策划等;

新形势下工程管理的发展趋势

“菜单式资源”平台

现在各家房企都在推进标准化,但存在不少问题:有标准,无体系,无细节;产品线不清晰;设计先行,但工程、成本配套管理跟不上等;

针对以上问题,需要建立设计部门牵头,先实现设计标准化,在工程标准化进程中启动技术标准化、合同标准化、营销标准化的机制。而工程系统内部要逐步实现管理动作标准化、现场标准化、计划报表标准化等。全面推进标准化进程,持续优化、升级,打造全链条的资源平台。

新形势下工程管理的发展趋势

05总结

房企竞争加剧,行业环境趋向严峻,地产寡头化趋势显著,管理智能化、数据化、信息化趋势突出;工程人要有经营思维,建立“大工程”的概念,以客户心态,打破边界,打通开发全流程,系统性的解决问题,才能在新形势下做好工程管理工作,体现工程管理的价值,为客户提供满意的产品。

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文章来源:工程管理联盟,作者:一叶;

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