房地产投资系统需要解决的三个问题

2021-06-17 0
分类: 产业互联网

在房地产投资领域,很多人对于投资系统的理解各有差异,有人认为是做投前测算,有人认为是做土地信息采集,还有人认为是投资流程的过程管控

企业数字化转型

房地产投资领域,很多人对于投资系统的理解各有差异,有人认为是做投前测算,有人认为是做土地信息采集,还有人认为是投资流程的过程管控。这些说法笔者认为都有一定的道理,但这样理解投资系统相对来说是还是比较片面的。

实际上,根据笔者的实践和多年的观察,投资系统需要核心解决三个问题?一是判断进入哪个城市?二是判断这块地应不应该拿?三是打通投资决策与运营流程。第三点其实是为了解决组织协同管理上问题。

一、判断进入哪个城市?

这个问题其实是在企业的快速发展期会遇到的,一般是在全国化布局的时候才会比较突出。城市准入的判断,首先需要看的是这个城市的宏观数据,主要是:城市概况、经济、人口、存量和去化周期、房产政策、房产市场等。通过这些数据的采集形成城市信息数据库。

通过这些数据来预判市场机会,这些机会主要包括:土地成本、市场供需、小板块、市场限量、产品打造、户型结构、总价结构、客户实力、房开实力、营销环境。最终在系统设计上,能够自动生成可视化的城市准入报告,以供决策者查阅。总之,解决第一个问题采用的是城市数据模型。

二、判断这块地应不应该拿?

从系统建设来讲,这里我们需要建立一个地块信息数据库,这个数据库的核心是要植入并形成企业自己的投资标准(每家企业的投资方向和竞争力都不一样),一般通过三大漏斗来建立这个标准,分别是:战略漏斗、市场漏斗和财务漏斗。战略漏斗从常住人口、城市化率、GDP、城市房价来设计。

市场漏斗从市场容量(套)、城市存量去化周期(年)、地段、项目规模、地货比来设计。财务漏斗从销售净利润率、现金流转正时间、IRR、税后年自有资金投资回报率来设计。当然,这些设计得细化至不同的几线城市。像一二线城市和三四线城市的标准肯定是区别的。有了这三大漏斗,最终在地块的决策上,就有一个很明确的投资决策标准。

从地块数据的采集上面,从线索阶段就可以纳入系统管理,通过地块的初判后就可以正式入库跟踪。可以设计计划跟踪模型,匹配年初投资计划,以保证地块的信息得以持续更新和跟踪。为后续投资目标达成分析做好基础数据。

在地块的最终决策上,系统设计的支撑点及主要功能产出是可研报告的自动生成,通过可研数据的导入,存储,计算,与决策标准对比分析,系统自动生成可研报告。

报告主要内容包括但不限于:

1. 项目所在区域概况,如项目区位、土地现状,项目周边道路及配套现状、景观资源,区域规划前景、周边产业布局、人口状况等;

2. 区域房地产市场研究,如区域房地产水平、土地供应方式及价格,区域房地产供求关系、市场库存情况、库存去化周期、客户分析、竞品项目概况、主力成交户型、价格体系、去化速度;

3. 项目定位和定价分析;

4. 项目强排规划方案及规划指标;

5. 开发节奏及里程碑计划

6. 项目静态经济收益测算;

7. 项目融资方案;

8. 项目现金流分析;

9. 项目净利润率和内部收益率的敏感性分析;

10. 项目开发节奏及里程碑计划

11. 收并购项目除满足上述基本要求外,须有项目交易方案(包括收并购方式、财税规划、对价结构、付款方式、风险应对等)。

当然在可研阶段之前,对于产品的定位,强排方案同样可以考虑线上化,但这不是必选项。需与产研设计模块拉通。同样,投前的测算表也可以作为一个工具插件植入,解决一线数据协同收集和测算的效率问题。篇幅有限,此工具后面再单独分享。

三、最后,我们来看第三个问题?打通投资决策与运营流程。

投资决策流程主要有:城市准入决策、土地初判决策、市场定位决策、强排方案决策、土地评审会决策、投前目标决策、土地竞拍授权审批、土地竞买合作审批、投后目标审批、概念方案审批、运营启动会目标审批。当然这些流程都涉及到横向的相关部门,比如设计、运营、财务模块等。这些流程需与系统相结合,确保决策线上化,流程简约化,模板标准化。实现靠系统,靠平台、不靠个人。

这些流程线上数据化有一个前提,就是系统需要将地块与项目运营主数据打通,涉及的主要是经济技术指标的口径需统一,包括地块到项目分期的全周期变动的主数据。基于这些主数据,未来项目运营的指标数据才能与投前设定的目标值进行对比分析,方便日后的项目动态回顾与投资纠偏,实现真正意义的投资闭环。

四、房地产管理系统如何进化?

随着系统数据的不断积累沉淀,系统需要做到是原来人工做不到的事情,那就是将海量的数据进行科学的统计分析。建立科学的分析模型,比如通过历史价格数据(实际价格、政府价格、对比价格),来预测未来的价格走势。为后续拿地提供参考依据。

本文重点探讨的还是以投资业务的数字化为重点,涉及到投资业务的本身,包括组织设计、激励设计等,并未体现。只有将数字化与实际业务相互融合,业务过程产生数据,数据反向支撑业务,这样才能真正起到1+1>2的效果。希望各家房企最终都能“拿好地、拿对地、敢拿地!”

 

文章来源:元佳的干货,作者:元佳;

编辑:云朵匠 | 数商云(微信ID:shushangyun_com)

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