在房地产投资领域，很多人对于投资系统的理解各有差异，有人认为是做投前测算，有人认为是做土地信息采集，还有人认为是投资流程的过程管控。这些说法笔者认为都有一定的道理，但这样理解投资系统相对来说是还是比较片面的。
实际上，根据笔者的实践和多年的观察，投资系统需要核心解决三个问题？一是判断进入哪个城市？二是判断这块地应不应该拿？三是打通投资决策与运营流程。第三点其实是为了解决组织协同管理上问题。
一、判断进入哪个城市？
这个问题其实是在企业的快速发展期会遇到的，一般是在全国化布局的时候才会比较突出。城市准入的判断，首先需要看的是这个城市的宏观数据，主要是：城市概况、经济、人口、存量和去化周期、房产政策、房产市场等。通过这些数据的采集形成城市信息数据库。
通过这些数据来预判市场机会，这些机会主要包括：土地成本、市场供需、小板块、市场限量、产品打造、户型结构、总价结构、客户实力、房开实力、营销环境。最终在系统设计上，能够自动生成可视化的城市准入报告，以供决策者查阅。总之，解决第一个问题采用的是城市数据模型。
二、判断这块地应不应该拿？
从系统建设来讲，这里我们需要建立一个地块信息数据库，这个数据库的核心是要植入并形成企业自己的投资标准（每家企业的投资方向和竞争力都不一样），一般通过三大漏斗来建立这个标准，分别是：战略漏斗、市场漏斗和财务漏斗。战略漏斗从常住人口、城市化率、GDP、城市房价来设计。
市场漏斗从市场容量（套）、城市存量去化周期（年）、地段、项目规模、地货比来设计。财务漏斗从销售净利润率、现金流转正时间、IRR、税后年自有资金投资回报率来设计。当然，这些设计得细化至不同的几线城市。像一二线城市和三四线城市的标准肯定是区别的。有了这三大漏斗，最终在地块的决策上，就有一个很明确的投资决策标准。
从地块数据的采集上面，从线索阶段就可以纳入系统管理，通过地块的初判后就可以正式入库跟踪。可以设计计划跟踪模型，匹配年初投资计划，以保证地块的信息得以持续更新和跟踪。为后续投资目标达成分析做好基础数据。
在地块的最终决策上，系统设计的支撑点及主要功能产出是可研报告的自动生成，通过可研数据的导入，存储，计算，与决策标准对比分析，系统自动生成可研报告。
报告主要内容包括但不限于：
1. 项目所在区域概况，如项目区位、土地现状，项目周边道路及配套现状、景观资源，区域规划前景、周边产业布局、人口状况等；
2. 区域房地产市场研究，如区域房地产水平、土地供应方式及价格，区域房地产供求关系、市场库存情况、库存去化周期、客户分析、竞品项目概况、主力成交户型、价格体系、去化速度；
3. 项目定位和定价分析；
4. 项目强排规划方案及规划指标；
5. 开发节奏及里程碑计划
6. 项目静态经济收益测算；
7. 项目融资方案；
8. 项目现金流分析；
9. 项目净利润率和内部收益率的敏感性分析；
10. 项目开发节奏及里程碑计划
11. 收并购项目除满足上述基本要求外，须有项目交易方案（包括收并购方式、财税规划、对价结构、付款方式、风险应对等）。
当然在可研阶段之前，对于产品的定位，强排方案同样可以考虑线上化，但这不是必选项。需与产研设计模块拉通。同样，投前的测算表也可以作为一个工具插件植入，解决一线数据协同收集和测算的效率问题。篇幅有限，此工具后面再单独分享。
三、最后，我们来看第三个问题？打通投资决策与运营流程。
投资决策流程主要有：城市准入决策、土地初判决策、市场定位决策、强排方案决策、土地评审会决策、投前目标决策、土地竞拍授权审批、土地竞买合作审批、投后目标审批、概念方案审批、运营启动会目标审批。当然这些流程都涉及到横向的相关部门，比如设计、运营、财务模块等。这些流程需与系统相结合，确保决策线上化，流程简约化，模板标准化。实现靠系统，靠平台、不靠个人。
这些流程线上数据化有一个前提，就是系统需要将地块与项目运营主数据打通，涉及的主要是经济技术指标的口径需统一，包括地块到项目分期的全周期变动的主数据。基于这些主数据，未来项目运营的指标数据才能与投前设定的目标值进行对比分析，方便日后的项目动态回顾与投资纠偏，实现真正意义的投资闭环。
四、房地产管理系统如何进化？
随着系统数据的不断积累沉淀，系统需要做到是原来人工做不到的事情，那就是将海量的数据进行科学的统计分析。建立科学的分析模型，比如通过历史价格数据（实际价格、政府价格、对比价格），来预测未来的价格走势。为后续拿地提供参考依据。
本文重点探讨的还是以投资业务的数字化为重点，涉及到投资业务的本身，包括组织设计、激励设计等，并未体现。只有将数字化与实际业务相互融合，业务过程产生数据，数据反向支撑业务，这样才能真正起到1+1>2的效果。希望各家房企最终都能“拿好地、拿对地、敢拿地！”
文章来源：元佳的干货，作者：元佳；
编辑：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
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