让人趋之若鹜的房产增值
几十年来中国的房价由几百块到几千块再到上万元的平米单价，悄然增长到已经让很多人都望尘莫及，然而我们身边却不乏有钱人，有时候朋友在一起讨论的话题，都是谁家谁家有几套房子，赚了多少钱，而这个人就成为了这群人当中的幸运儿，好命的人，往往都是朋友们交往的对象，然而现阶段的中国房价让很多人都谈之色变的情况下，影响了诸多的家庭，那么作为国家政府，对于这种现象是否采取了措施呢？
未来房产行业的走势方向
没有哪个国家的房地产行业能快速发展超过五十年，这是著名的房产大亨王健林的判断，他认为中国的房地产市场已发展42年之久，未来十年的房地产发展速度会越来越慢，趋于平缓，靠房子来赚钱的时代已经一去不复返，而且他坦言自己的万达集团已经转战到了很多其它的行业领域，正在不断地缩减地产行业的占有比例，同时王健林根据自己做房产多年的经验以及房产行业现状表示到，未来十年内，因为有不断的人涌进一二线城市生活，工作，那么相对应的需求增多，价格也会有所上涨，但是有上涨就会有回落，涌进一二线城市的人大部分是从三四线城市，或者城乡来的，那么当地人数流失，住房需求减少，那么房价将不会有多大的涨幅。
棚改结束所带来的房产现状
其次，中国十三五棚改攻坚任务将于2020年接近尾声，随着任务的结束，房地产的开发政策也将得到限制，那么随之而来的就是房产建设项目会逐渐减少，无论是一二线城市，还是三四线城市都会停止，在这样的情况下因为人的原因导致了人多的地方，房价上涨，人少的地方，房价回落，王健林表示，根据这个相信，会出现所谓的城市楼市的两极分化，那么相信作为购买房产的人们，对于这番话的理解也会有自己的见解，当然最主要的还是要理智的对待2020年的置业需求，如果你是刚需，那无可厚非，如果你想赚钱，就要慎重了。
没有任何行业是永远都赚钱的。尤其是在不确定的情况下，任何投资都是有一定风险的，做好应对，理智选择才是明智之举。
8月收官之际，房企中期业绩披露和业绩发布会也已基本到尾声，在企业中期业绩中，房企也明确表达了对政策走向、业务规划、财务管控、销售铺排、投资决策五方面的安排和计划。
（一）政策走向 “1+2”长期化、定向性、稳定性
2020年，特别是上半年，房地产行业最大的不确定性因素之一来自于疫情的冲击，线下售楼处阶段性关停，项目工程建设停滞，房企销售业绩首当其冲，多月销售业绩处负增长状态。
也正因此因素的影响，上半年整体调控政策出现一定调整。
为了缓解疫情造成的冲击，各地接连出台房企纾困举措，减轻企业资金面压力，随着疫情负面影响的逐步消化，多城市政策已有收紧趋势。
对于政策的变动趋向和逻辑，房企似乎已有充分的预期和准备，普遍认为：
（1）政策支持性方面“房住不炒”的底线不会动摇
未来，房地产行业政策的调整属于常态化的操作，政策调控更大可能会保持连续性、稳定性，对此，房企所能为则是保持适应性，并做好长期化准备。
（2）政策变动范围
政策变动的范围上， 不大可能出现普遍的、全方位的压制，局部的、有针对性的根据各区域、各城市、各版块市场特点和变化“因城施策、因个体特性施策”。
而且当前的政策选项并非创新式出现，更多在于前期政策的沉淀和积累，只是在此时点释放。
（3）政策诉求层面
政策的目的并不在于压制房地产行业和企业的正常发展，房地产行业在国民经济、社会稳定中仍占据重要地位，所以政策的出发点或落脚点是在于更好的规范行业的发展方向，保障行业的发展质量，并降低房企风险暴露概率，促进房地产产业数字化发展。
包括近期频繁传出的融资345新规，其目的都指向规范、引导房企的行为，在既定的范围内做出安全动作，长期化的角度来看，房地产行业将建立长期稳定的制度体系和长效管理机制。
（二）业务规划 多元铺排，保发展持续性
房地产行业利润率下滑已然成为行业的共识，而这种趋势或只能适当延缓，无法完全规避。
在此背景之下，房地产企业也在逐步的通过业务优化，多元探索，经营提效等方式最大化降低利润率下滑的速度。
（1）房地产开发业务来看
虽然利润率处于下滑的通道，但整体来看， 相对其他行业而言，其利润率仍处于相对高位，特别是相对于制造业而言，利润率仍具有绝对优势。
所以，中短期而言，房地产开发业务仍将是房地产企业的绝对主业和重点，在此业务上，房企的重点在于多方式节约成本、提升效率、提高溢价，尽可能扩大盈利空间。
（2）非地产开发业务而言，其目的在于：
第一、与主业实现协同发展优势，为主业赋能；
第二、增加新的利润增长点，平滑地产开发业务利润率下滑的影响；
第三、长期成为企业综合发展的重要支撑，为企业成为综合型集团奠基。
从当前房地产非地产开发业务选择和发展来看，企业非地产开发的业务方向主要有两种：
其一、地产开发上下游产业链业务，如商业地产、代建、物业管理、家居建材、长租公寓、特色小镇等；
第二、与地产开发业关联性不大的多元化业务，如新能源、农业、机器人、环保、文化、文旅等。
从房企对各类业务的规划来看，上下游产业链业务主要目的之一在于为开发主业赋能，与地产开发形成协同发展效应，进而促进企业整体价值的提升和释放。
关联性较弱的业务主要目的在于培养未来更长期化发展的支撑点，或前瞻性把握未来一段时间内的潜力业务机遇，提前掌握先发优势。
未来长期内，非地产开发业务板块发展成熟后，企业也有计划将其分拆上市，进而实现价值的充分释放。
从当前房企多元化业务的发展进程来看，规模房企的多元化业务的铺排和选择已经完成，当前进入优结构、调布局、提质量的阶段。
即对于多元化业务类型已确定，前期的投入已经基本完成，当前的重点在于决定各个业务的优先级，哪些需要重点发展，巩固优势；
哪些需要优化结构，提升质量；哪些需要适当放缓节奏或直接退出。其他企业或刚开启多元化业务，或对进行已选业务加大投资力度，培养多元业务发展的能力。
（三）财务管控 收放结合，保风险可控
房地产行业特有的重资产属性决定多数企业的发展依靠金融杠杆推动。
而在当前阶段， 对于房地产行业的融资环境整体处于偏紧的状态，一些关于房企融资的政策也时有出台，控制行业内融资存量数额，并严格控制增量金额，为更高的提升行业资金的使用效率。
房企也在普遍将加强财务管控和杠杆管理，在债务结构上：
（1）控制有息负债规模，在保证业绩增长的同时，主动控制有息负债的规模总量增长；
（2）主动优化长短债务结构占比，房企的短期债务占比逐步降低；
（3）低成本融资置换高成本融资，高成本融资占比不断降低，信托、资管等高成本融资金额逐步降低，更多的通过银行或其他标准化融资方式进行资金获取；
（4）房企的融资成本同样处在下降通道中，这与企业调整债务的动作有关。
在杠杆管理上，主动调整杠杆率水平，开源方向上：
（1）加快项目去化，强化回款管控，或将回款纳入考核，并给予一定激励，提高回款的利用效率；
（2）引入战略投资者，扩大股本；或在项目层面引入合作伙伴，减少资金投入，分散风险。
在节流层面上：
（1）主动放缓拿地节奏，控制拿地规模，进而减少资金投入；
（2）在运营端提升效率，减少期间成本的投入。通过多方努力，企业的杠杆率水平处于稳步下滑，截止2020年6月30日，多房企负债率水平已处于合理水平，但仍有部分房企杠杆率仍在100%以上，现金短债比同样调整到1倍以上的安全合理水平，保障了企业风险的可控性。
（四）销售铺排 四个自信，保业绩达成
年初时企业均设定了全年业绩目标，并据此目标安排全年的货量铺排节奏和货值调整规划。
从企业预设目标情况来看，企业向外公布目标时均保持着谨慎性的原则。
（1）总量自信。
从货值总量上看， 企业在全年总量安排上做了充分准备，货值总量充裕，基本按照50%-60%左右的去化率安排铺货，而且在上下半年的推货节奏和货值配比上，上下半年的比例也多在4:6，按照正常的销售节奏和企业设定的欲实现的去化率来看，多数房企均能如期达成年度目标。
（2）结构自信。
从企业货值结构占比来看，多数企业的货值分布于核心城市群内， 包括长三角、大湾区、海西、中西部，且集中于基本面较优的一二线城市及位于核心城市群内的三四线城市，此类区域或城市由于经济基础厚、产业结构合理、人口支撑力强等原因，对于市场风险的抵抗能力较强。
因此房地产市场整体表现较理想，倘若无预期之外的因素影响，预计年内市场表现仍能够实现需求的平稳释放。
（3）配比自信。
由于去化率表现出一定的下行趋势，行业对于企业的货值质量存在一定的质疑，是否会有部分难以去化的库存存在，影响企业的销售质量，进而引起企业在财务报表端做出减值拨备操作，拖累财务表现。
但从2020年企业货值安排来看，新推货值占比较高，历史遗留货值有限，总体来看，新旧货值比例搭配合理，能够在一定程度上保证项目去化工作的顺利推进。
（4）节奏自信。
为了保证销售工作的顺利进行，企业对于推货节奏和节点的把握也非常重要，特别是土地获取之后，企业需有足够的能力在一定阶段实现项目的推售，若仅有获地的能力，那么销售业绩目标的实现可能也会面临挑战。
从2020企业对于推货节奏和时点把握来看，企业的效率提升明显，上半年新增资源中，有一定的比例能够于下半年实现供货，并有业绩贡献。而且对节点的把握能力也较前期有明显提高，能够保证项目进度准时准点推进。
（五）投资决策 五大坚持，保量亦保质
由于行业发展不确定性的提高，企业在投资战略决策上也有明显调整和改善，从2020年中期房企有关投资决策的表述来看，“五大坚持”将在企业的投资决策中发挥指导作用。
（1）坚持谨慎稳健，不盲目追高
土地价格高企，利润率不断被摊薄，企业在投资上表现的更加谨慎稳健。
总体来看，企业表示要秉持谨慎的投资态度，不盲目攀高，不在土地市场高峰时过多参与土地资源竞争，要在保证财务、现金流安全稳定的前提下做出投资决策。
（2）坚持量入为出，总量控制在销售金额的50%以内
房企在做出全年投资总量规划时，最优先的参考指标便是销售业绩及销售回款情况，即以销售金额或回款的一定比例的金额用于全年投资，并会根据企业的实际销售进展和土地市场情况进行灵活调整。
从房企实际的投资总量安排来看，销售金额或回款的50%是企业投资的上限。
（3）坚持区域深耕，城市聚焦
随着城市群一体化发展战略的逐步深化，企业也在有意识的将布局的重点集中于核心的城市群或都市圈，强化区域深耕。
在城市能级的选择上，企业也在一致性的回归/转向一二线，强化核心城市的布局和深耕，提高单城市的产能和品牌影响力。
华南企业也在主动北上，进入长三角等城市群，开启战略性布局的序幕。
（4）坚持多元方式结合，主次分明
公开市场拿地难度不断加大，房企也在不断尝试多样化的拿地方式，收并购、城市更新、产业勾地、城市运营、TOD都成为企业拿地的可选方式。
存量主导的阶段，房企也在主动进行存量资源的储备，进行城市更新业务的探索。
产业勾地同样成为企业获取土地资源的最佳方式之一，能够在控制拿地成本的同时降低拿地的难度。
（5）坚持效益为先，严守投资标准
当前企业普遍提及要坚持有质量的增长、有效益的发展。
在投资决策上也设定了严格的标准，综合考量去化率、周转情况、IRR、现金流等指标进行投资测算，不少企业在拿地时要求IRR至少也在8%以上，否则放弃土地资源的获取。
文章来源：丹叔杂谈
编辑：云朵匠 | 数商云(微信公众号名称：“数商云”)
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